Czy mogę kupić ziemię jeśli nie jestem rolnikiem?
Inwestycje w postaci zakupu nieruchomości rolnych, pomimo spowolnienia rynku nieruchomości mieszkalnych, od pewnego czasu zyskują popularność wydając się bardzo ciekawą lokatą kapitału. Nieruchomości rolne cieszą się zainteresowaniem także ze względu na stosunkowo niską cenę. Co więcej, w teorii każdy może kupić ziemię. Prawo przewiduje jednak warunki, które należy spełnić. W tym artykule opiszemy właśnie warunki i możliwości zakupu ziemi przez osoby nie będące rolnikami.
Zakup nieruchomości rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem
Chociaż zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być jedynie rolnik indywidualny (art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego), również osoba niebędąca rolnikiem może zakupić ziemię. Jednak zbycie nieruchomości wymaga wtedy zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Taka zgoda wydawana jest m. in. na wniosek sprzedającego ziemię.
Oczywiście otrzymanie zgody KOWR wymaga spełnienia warunków. Omówimy je szerzej w dalszej części wpisu.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami każdy zainteresowany może nabyć nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Jednak musimy liczyć się z różnicami w procesie kupna ziemi w zależności od jej powierzchni. Należy też liczyć się z obostrzeniami — tym większymi, im większa będzie powierzchnia kupowanej działki.
Nabycie działki o powierzchni użytków rolnych do 0,3 ha
Bezsprzecznie najłatwiej jest kupić nieruchomość rolną o niewielkiej powierzchni (użytki rolne do 0,3 ha). Dla takich działek nie stosuje się przepisów ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to, że taką nieruchomość gruntową może kupić dosłownie każdy chętny.
Nabycie działki o powierzchni od 0,3 ha do 0,9999 ha
Więcej trudności napotkamy chcąc kupić nieruchomość rolną o powierzchni pomiędzy 0,3 ha a 0,9999 ha. Do nabycia działek tej wielkości stosuje się przepisy ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego. Chociaż umożliwiają one zakup działki osobie niebędącej rolnikiem, narzucają także pewne ograniczenia.
Jednym z ograniczeń jest przyznanie KOWR (Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa) prawa tzw. pierwokupu. KOWR może złożyć oświadczenie o skorzystaniu z tego prawa w ciągu miesiąca od daty sporządzenia przedwstępnej umowy sprzedaży.
Co więcej, w przypadku wątpliwości co do ceny gruntu, KOWR ma prawo wystąpić do sądu o ustalenie ceny sprzedawanej działki. Wniosek musi zostać złożony w ciągu 14 dni od złożenia oświadczenia o skorzystania z prawa pierwokupu.
Jeżeli KOWR nie złoży wspomnianych oświadczeń, oznacza to, że:
- w przypadku sprzedaży — można zawrzeć docelową umowę przenoszącą własność nieruchomości,
- w pozostałych przypadkach przeniesienia własności nieruchomości — KOWR nie skorzystał z możliwości nabycia nieruchomości.
Nabycie działki o powierzchni większej lub równej 1 ha od bliskiej osoby
Niewątpliwie najwięcej trudności osoba niebędąca rolnikiem będzie miała chcąc kupić działkę o powierzchni co najmniej 1 ha. Szczęśliwie i w tym wypadku prawo daje nam pewne możliwości.
Najłatwiejszym sposobem na zakup nieruchomości rolnej jest jej kupno od bliskiej osoby. W tym wypadku oznacza to zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, rodziców małżonka, małżonka, ojczyma, macochę, osoby przysposabiające i przysposobione lub pasierbów. Istotną zaletą tego rozwiązania jest fakt, że nie kupno w tym wypadku nie podlega ograniczeniom wynikającym z przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Kupno nieruchomości rolnej o użytkach rolnych poniżej 0,3 ha nie jest obłożone obostrzeniami.
Nabycie działki o powierzchni 1 ha lub większej przez osobę nie będącą rolnikiem
Możemy jednak swobodnie założyć, że nie każdy ma bliskiego, który chce sprzedać swoją nieruchomość rolną. W takim wypadku kupno nieruchomości rolnej będzie wymagało zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Ważne jest, że taka zgoda musi zostać wyrażona w drodze decyzji administracyjnej.
Z wnioskiem do dyrektora KOWR może wystąpić m. in.:
- każdy zbywca nieruchomości rolnej,
- osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne,
- osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne (nie zawsze właściciel gospodarstwa rolnego jest rolnikiem).
Należy pamiętać, że w tym wypadku zbywca ma obowiązek wykazać, że nie było możliwości sprzedaży przedmiotowej nieruchomości rolnikowi indywidualnemu. Ten wymóg można spełnić zamieszczając ogłoszenie na portalu erolnik.gov.pl na co najmniej miesiąc. W związku z tym istnieje ryzyko, że interesująca nas działka może zostać kupiona przez rolnika.
Warto mieć też na uwadze, że sprzedający nie musi zamieszczać ogłoszenia, jeżeli nabycie nieruchomości następuje na podstawie czynności prawnej innej niż sprzedaż.
Co daje zgoda Dyrektora KOWR?
Zgoda Dyrektora Generalnego KOWR jest konieczna do kupna nieruchomości rolnej większej bądź równej 1 ha. Taka zgoda może zostać wydana zarówno osobie fizycznej, jak i osobie prawnej. W tym wypadku warunkiem jest zobowiązanie się do prowadzenia działalności rolniczej na kupowanej działce.
Co istotne, w wyniku nabycia działki nie może dojść do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Jakie warunki muszę spełniać, jeśli nie jestem rolnikiem?
Wspomnieliśmy wcześniej, że z wnioskiem do Dyrektora Generalnego KOWR może zgłosić się także kupujący. Istotnym szczegółem jest fakt, że kupujący musi być osobą fizyczną. Wcześniej podzieliliśmy potencjalnych kupujących na dwie kategorie.
Do pierwszej kategorii zaliczają się osoby fizyczne zamierzające utworzyć gospodarstwo rodzinne. Druga kategoria obejmuje natomiast osoby fizyczne zamierzające powiększyć gospodarstwo rolne. Poniżej przedstawiamy warunki, które muszą spełnić kupujący.
Osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne musi:
- posiadać kwalifikacje rolnicze,
- zobowiązać się do prowadzenia działalności na nabywanej nieruchomości (oświadczenie musi być zawarte w treści wniosku o wyrażenie zgody) oraz
- zobowiązać się do zamieszkiwania przez 5 lat na terenie gminy, na której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.
Natomiast osoba fizyczna zamierzająca powiększyć gospodarstwo rolne może wystąpić z wnioskiem, jeżeli:
- przyznano jej pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020,
- nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a wspomnianej ustawy,
- zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości,
- zobowiąże się zamieszkiwać na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rolnego w okresie pięciu lat od dnia nabycia nieruchomości oraz
- w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Co po zakupie działki rolnej?
Przede wszystkim, nabywca nieruchomości rolnej nie ma, co do zasady, możliwości sprzedaży ani oddania jej w posiadanie innym podmiotom w ciągu 5 lat od nabycia. W szczególnych wypadkach KOWR ma możliwość (w drodze decyzji administracyjnej) wyrazić zgodę na zbycie działki przed upływem tego terminu.
Decyzja KOWR musi być uzasadniona ważnym interesem nabywcy nieruchomości lub interesem publicznym. Uzasadnieniem ważnego interesu nabywcy mogą być przede wszystkim sytuacje nadzwyczajne. Innymi słowy, mogą to być sytuacje, które nie pozwalają nabywcy na samodzielne prowadzenie działalności rolniczej na nabytej nieruchomości.
Do sytuacji nadzwyczajnych można zaliczyć pogorszenie się stanu zdrowia lub szczególną sytuację życiową. Do tej kategorii zalicza się również sytuację materialną. Jeżeli sytuacja majątkowa nabywcy uległa pogorszeniu albo zaistniały szczególne potrzeby finansowe (np. związane z koniecznością podjęcia leczenia), KOWR może wziąć te fakty pod uwagę.
Należy jednak pamiętać, że wyrażenie zgody przez KOWR ma charakter dobrowolny. Co więcej, uzasadnieniem dla wyrażenia zgody nie może być chęć uzyskania zysku ze sprzedaży gruntu rolnego.
Podsumowując, kupno nieruchomości rolnej nadal jest atrakcyjną inwestycją. Konieczność dostosowania się do regulacji ustawowych może być pewną przeszkodą, jednak nie powinna zniechęcać do kupna ziemi. Aktualna sytuacja gospodarcza pokazuje, że mogą one, przy odpowiednim scenariuszu prawnym, przynieść kupującemu zauważalne zyski.
Skontaktuj się z nami
Plac Powstańców Śląskich 8/3
53-314 Wrocław
tel: 71 333 90 90
mail: kancelaria@chudzikowski.pl
Kancelaria Chudzikowski S.K.A.
NIP 899-291-43-44
Pl. Powstańców Śląskich 8/3 53–314 Wrocław
Nr konta w Nest Banku 24 2530 0008 2041 1071 5731 0001