Fundacja rodzinna a wynajem nieruchomości fundatorowi

Fundacja rodzinna a wynajem nieruchomości fundatorowi – kluczowe aspekty podatkowe

Czy fundacja rodzinna może wynajmować nieruchomość fundatorowi?

Fundacja rodzinna jako instytucja prawna umożliwia zarządzanie majątkiem w perspektywie wielopokoleniowej, zapewniając jego ochronę oraz sukcesję. W praktyce pojawia się szereg wątpliwości dotyczących zakresu dopuszczalnej działalności gospodarczej fundacji rodzinnej, między innymi w zakresie wynajmu nieruchomości na rzecz fundatora lub beneficjentów.

Jednym z istotnych zagadnień podatkowych pozostaje ustalenie czy wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną na rzecz fundatora podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych (CIT), a także, czy może zostać zakwalifikowany jako tzw. ukryty zysk. Analiza najnowszych interpretacji indywidualnych organów podatkowych pozwala na dokonanie oceny tych zagadnień.

Zwolnienie z opodatkowania CIT

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1800; dalej: „ustawa o CIT”), fundacja rodzinna co do zasady korzysta ze zwolnienia podatkowego. Jednakże, stosownie do regulacji zawartych w art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o CIT, zwolnienie to nie obejmuje przychodów z tytułu najmu nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez fundatora lub beneficjenta.

W przedmiotowym przypadku kluczowe znaczenie mają następujące okoliczności:

Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie na cele mieszkaniowe, a nie do prowadzenia działalności gospodarczej przez fundatora.
Czynsz zostanie ustalony na zasadach rynkowych, co wyklucza ryzyko uznania transakcji za świadczenie częściowo nieodpłatne.
Fundacja rodzinna prowadzi działalność gospodarczą zgodnie z zakresem określonym w art. 5 ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacji rodzinnej (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 326; dalej: „ustawa o fundacji rodzinnej”).

Na podstawie powyższych przesłanek organy podatkowe potwierdzają, że wynajem nieruchomości fundatorowi na cele mieszkaniowe nie skutkuje utratą zwolnienia z CIT.

Wynajem nieruchomości a ukryte zyski

Przepisy ustawy o CIT zawierają definicję ukrytych zysków, które podlegają opodatkowaniu stawką 15%. Wątpliwości dotyczące wynajmu nieruchomości przez fundację rodzinną fundatorowi koncentrują się na zagadnieniu, czy tego rodzaju transakcja może zostać uznana za ukryte świadczenie na rzecz fundatora lub beneficjenta, a w konsekwencji – czy podlega opodatkowaniu jako ukryty zysk.

Analiza obowiązujących przepisów oraz interpretacji organów podatkowych wskazuje, że nie dochodzi do powstania ukrytych zysków, jeżeli:

Czynsz ustalony jest na zasadach rynkowych, co wyklucza zakwalifikowanie transakcji jako świadczenia częściowo odpłatnego.

Brak jest różnicy pomiędzy wartością rynkową a ustalonym czynszem, co eliminuje ryzyko uznania tej transakcji za ukrytą korzyść podatkową.

W świetle powyższego należy przyjąć, że wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną fundatorowi, pod warunkiem rynkowego ustalenia wysokości czynszu, nie będzie skutkował powstaniem obowiązku podatkowego z tytułu ukrytych zysków.

Czy fundacja rodzinna może prowadzić działalność w zakresie najmu?

Przepisy ustawy o fundacji rodzinnej jednoznacznie wskazują, że fundacja może prowadzić działalność gospodarczą, w tym w zakresie wynajmu nieruchomości, o ile działalność ta mieści się w katalogu określonym w art. 5 tej ustawy.

W związku z tym fundacja rodzinna, prowadząc działalność w zakresie najmu, nie jest zobowiązana do zapłaty 25% podatku od działalności niedozwolonej, przewidzianego dla działalności wykraczającej poza dopuszczalny zakres. Wynajem nieruchomości wpisuje się bowiem w strategię zarządzania majątkiem fundacji i realizację jej celów statutowych.

Fundacja rodzinna a wynajem nieruchomości fundatorowi — podsumowanie

Przedstawiona analiza przepisów prawa podatkowego oraz najnowszych interpretacji podatkowych potwierdza korzystne stanowisko dla fundacji rodzinnych w zakresie wynajmu nieruchomości fundatorowi. Kluczowe wnioski wynikające z tej analizy są następujące:

Fundacja rodzinna może wynajmować nieruchomość fundatorowi na cele mieszkalne bez utraty zwolnienia z CIT.

Czynsz ustalony na warunkach rynkowych eliminuje ryzyko uznania transakcji za ukryte zyski, podlegające opodatkowaniu 15% CIT.

Najem nieruchomości stanowi dozwoloną działalność gospodarczą fundacji rodzinnej, co wyłącza obowiązek zapłaty 25% podatku od działalności niedozwolonej dla fundacji rodzinnych.

Tak więc wynajem nieruchomości przez fundację rodzinną może stanowić efektywne narzędzie zarządzania majątkiem, umożliwiające jego akumulację.

W związku z potencjalnymi ryzykami podatkowymi związanymi z klasyfikacją przychodów z tytułu najmu oraz kwestią ukrytych zysków, zalecane jest przeprowadzenie szczegółowej analizy warunków, w jakich zawierana jest dana umowa, oraz w razie potrzeby, uzyskanie indywidualnej interpretacji podatkowej potwierdzającej prawidłowość analizy.