Jak uwolnić się od hipoteki wpisanej na kredytowanej nieruchomości?

Coraz więcej kredytobiorców w przypadku wydania prawomocnego wyroku, w którym sąd stwierdza, że zawarta między stronami umowa była nieważna, staje przed problemem zniesienia zabezpieczenia w postaci wykreślenia hipoteki na kredytowanej nieruchomości. Niejednokrotnie Banki odmawiają wydania tzw. listu mazalnego (zezwolenie na wykreślenie hipoteki) argumentują to złożoną do Sądu Najwyższego skargą kasacyjną. Co w takim przypadku powinien zrobić kredytobiorca, aby w pełni cieszyć się wygranym postępowaniem? Zapraszamy do lektury naszego najnowszego wpisu.

Kiedy można wykreślić hipotekę?

Z chwilą wydania prawomocnego wyroku unieważniającego umowę kredytu przestaje istnieć umowa jak również jej zabezpieczenie — czyli hipoteka. Wykreślenie hipoteki następuje na podstawie wniosku o wpis w księdze wieczystej (druk KW-WPIS) najczęściej składanego przez właściciela nieruchomości.

Gdzie złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki?

Wniosek o wykreślenie hipoteki składa się w wydziale ksiąg wieczystych Sądu Rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą dla nieruchomości. Wniosek wymaga szczegółowego określenia treści żądania wpisu, oznaczenia właściciela nieruchomości i uczestnika postępowania, którym w tym przypadku jest pozwany bank (kredytodawca).

Do wniosku należy dołączyć:

prawomocny wyrok wraz z stwierdzeniem jego prawomocności przez Sąd
dowód uiszczenia opłaty sądowej od wniosku w kwocie 100 zł

Jak pokazuje praktyka, wyrok ustalający w swojej sentencji nieważność umowy kredytu pozwala wykreślać hipoteki banków bez konieczności wszczynania dodatkowych postępowań sądowych i bez potrzeby uzyskiwania zgody banku na taką czynność.

Jednym z kluczowych stanowisk Sądu Najwyższego w omawianej przez nas kwestii, jest Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2021 r. (III CZP 28/21), w której Sąd uznał, iż „Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, (…) także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (…)”. Powyższa uchwała otwiera drogę do wykreślenia hipoteki na podstawie prawomocnego wyroku sądu stwierdzającego nieważność umowy. Kluczowe w powołanej uchwale jest stanowisko Sądu Najwyższego, że wykreślenie hipoteki nie wymaga wytaczania odrębnego powództwa czy rozpoczynania kolejnych czasochłonnych i wymagających dużego nakładu pracy postępowań. W praktyce oznacza to, że mając w ręku wyrok sądu unieważniający umowę kredytu, załączając go do wniosku, możemy złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki.

W postępowaniu wieczystoksięgowym sąd jest związany prawomocnym wyrokiem innego sądu. Wynika to z zasady akcesoryjności hipoteki, która nie może istnieć bez wierzytelności, którą zabezpiecza. Skoro unieważniona zostaje umowa to nie istnieje również zobowiązanie. Problematyczne może okazać się wykreślenie hipoteki na podstawie wyroku stwierdzającego wyłącznie przesłankowo nieważność umowy, a nie jej ustalenie w treści sentencji wyroku. Taki wyrok nie będzie mógł być uznany jako podstawa do wykreślenia hipoteki, chyba że Bank zdecyduje się na wydanie dobrowolnie oświadczenia o jej wykreślenie.