Kara umowna w umowie deweloperskiej
Kiedy podpisujemy umowę z deweloperem, zarówno my, jak i deweloper deklarujemy, że będziemy przestrzegać zapisów umowy. Jednak zdarzają się sytuacje, w których jedna ze stron nie jest w stanie wywiązać się z umowy lub nie wywiązuje się z niej w pełni. Kara umowna w umowie deweloperskiej ma zabezpieczyć obie strony w wypadku wystąpienia takich sytuacji.
Czym jest umowa deweloperska?
Zanim przejdziemy do kwestii kar umownych, sprawdźmy czym w rozumieniu polskiego prawa jest umowa deweloperska. Umowa deweloperska jest zdefiniowana w tak zwanej ustawie deweloperskiej, czyli ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszy Gwarancyjnym. Ustawa określa umowę deweloperską jako:
Art. 5 pkt 6 „ustawy deweloperskiej”umowę zawartą między nabywcą a deweloperem, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę albo zabudowania nieruchomości gruntowej stanowiącej przedmiot własności lub użytkowania wieczystego domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet nabycia tego prawa
Przekładając tę definicję na bardziej zrozumiały język: na mocy umowy deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz przeniesienia własności lokalu mieszkalnego w tym budynku na nabywcę. Jeżeli umowa deweloperska dotyczy wybudowania domu jednorodzinnego, wówczas deweloper przenosi na nabywcę własność do nieruchomości gruntowej wraz z domem. W zamian za to kupujący zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty za mieszkanie lub dom.
Warto podkreślić, że powyższe zobowiązania zwykle są jedynie podstawą umowy deweloperskiej. Są one konieczne, żeby w ogóle można było zawrzeć umowę deweloperską. Umowy deweloperskie są obszernymi dokumentami, a elementy, które mogą zostać w nich uregulowane wskazane są przede wszystkim w ustawie deweloperskiej.
Jaki jest cel kary umownej?
Kary umowne są ważnym elementem wpływającym na finansowe zobowiązania stron. Najprościej rzecz ujmując, kara umowna stanowi uproszczoną formę dochodzenia odszkodowania. Uproszczonej dlatego, że — w przypadku zaistnienia okoliczności uzasadniającej zapłatę kary umownej — osoba żądająca zapłaty nie musi wykazywać wysokości szkody, którą poniosła.
W umowie określone zostają warunki, które zobowiązują jedną ze stron do zapłaty kary umownej. W ten sposób obie strony zabezpieczają swoje interesy. Co ważne, karą umowną może zostać obłożony obowiązek umowny o charakterze niepieniężnym. Oznacza to, że nie można wpisać w umowie kar na wypadek niedokonania zapłaty ceny w terminie. Zamiast tego w umowie może znaleźć się zastrzeżenie odsetek, których wysokość także można określić w umowie.
Zastrzeżenie kary umownej w umowie deweloperskiej
Można dojść do wniosku, że nabywcy przysługuje kara umowna za niedotrzymanie terminów przez dewelopera, natomiast deweloper ma prawo do odsetek ustawowych lub umownych. Czy jednak rzeczywiście tak jest? Nie do końca.
Okazuje się, że kodeks cywilny nie nakłada obowiązku zawarcia kary umownej w umowach. Oznacza to, że strony mogą w ogóle nie zawierać w umowie takiego odszkodowania. Jeżeli zajrzymy do ustawy deweloperskiej, zobaczymy, że jej przepisy jedynie nakazują wskazać wysokość kar umownych, o ile strony umowy takie kary przewidziały.
A więc co stanie się, jeśli w naszej umowie nie znajdą się zapisy dotyczące kar? W takiej sytuacji nam (nabywcy) przysługuje jedynie rekompensata, którą deweloper jest zobowiązany wypłacić w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.
Wysokość kary umownej w umowie deweloperskiej
Z punktu widzenia nabywcy domu lub mieszkania istotne będzie zapoznanie się z zapisami umowy dotyczącymi kar umownych. Warto pamiętać, że każde postanowienie umowy podlega negocjacjom. Oznacza to, że także wysokość zastrzeżonej kary umownej może być ustalona w toku negocjacji.
Pamiętajmy też, że postanowienia dotyczące kar umownych powinny być precyzyjnie określone. Może to nastąpić poprzez wskazanie konkretnej kwoty w paragrafie umowy regulującym karę. W ten sposób kwestia kary umownej obciążającej dewelopera lub nabywcę mieszkania ustalona jest w jasny i nie budzący wątpliwości sposób.
Znacznie częściej jednak deweloper w umowach deweloperskich przedstawia wysokość zastrzeżonej kary umownej w postaci procentowej. Nabywca może więc zobaczyć, że w przypadku niewywiązania się ze swojej części umowy, będzie zobowiązany zapłacić określony procent ceny ustalonej w umowie (np. „3,5% ceny określonej w § 2 umowy”). Można spotkać także zapisy, które każą wyliczać karę umowną należną deweloperowi na podstawie odsetek ustawowych.
W taki sposób deweloperzy mogą „ukrywać” rzeczywistą wysokość odszkodowania i jego ewentualnej uciążliwości. Stawka określona w procentach może wydawać się niewysoka, jednak nie należy zapominać, że w takiej sytuacji ostatecznie o wielkości kary umownej zadecyduje cena zakupu.
Nabywca i kara umowna
Jednym z podstawowych przypadków, w którym na rzecz nabywcy zastrzeżona bywa kara umowna, jest przeniesienie w terminie własności mieszkania (domu jednorodzinnego). W drugą stronę nabywca lokalu najczęściej zobowiązany bywa do zapłaty kary umownej, w przypadku, gdy nie stawi się na odbiór lokalu albo zwleka z zawarciem umowy ostatecznie przenoszącej na niego własność mieszkania lub domu.
Zanim podpiszesz umowę deweloperską
Zawarcie umowy deweloperskiej — często połączonej z umową kredytową —jest jedną z poważniejszych decyzji podejmowanych w życiu każdego człowieka. Zanim zdecydujesz się na zawarcie umowy z deweloperem, bezpiecznym wyborem będzie kontakt z profesjonalistami. Kancelaria Prawna Chudzikowski oferuje w tym zakresie kompleksową obsługę prawną. Zadzwoń lub napisz do nas!
Skontaktuj się z nami
Plac Powstańców Śląskich 8/3
53-314 Wrocław
tel: 71 333 90 90
mail: kancelaria@chudzikowski.pl
Kancelaria Chudzikowski S.K.A.
NIP 899-291-43-44
Pl. Powstańców Śląskich 8/3 53–314 Wrocław
Nr konta w Nest Banku 24 2530 0008 2041 1071 5731 0001
Kancelaria Chudzikowski S.K.A. | kontakt: kancelaria@chudzikowski.pl | 2023 © all rights reserved