Nabycie nieruchomości rolnej

Obrót ziemią rolną — uwagi ogólne

Od dłuższego czasu rośnie zainteresowanie inwestycjami w postaci zakupu nieruchomości gruntowych. Często się zdarza, że interesująca nas działka jest działką rolną, której obrót jest kontrolowany przez przepisy chroniące sektor rolnictwa. Obrót ziemią rolną szczegółowo uregulowany został m.in. w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego.

Sprzedaż nieruchomości rolnej

Co do zasady nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny (art. 2a ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Zbycie nieruchomości rolnej na rzecz osoby niebędącej rolnikiem wymaga zgody Dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), wydawanej na wniosek zbywcy nieruchomości. Jednak by taką zgodę uzyskać, należy spełnić łącznie następujące wymagania:

1) wykazanie przez zbywcę, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu (wymóg spełniany poprzez zamieszczenie ogłoszenia na portalu erolnik.gov.pl przez okres min. 1 miesiąca);

2) nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej (oświadczenie zawarte w treści wniosku o wydanie zgody);

3) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych (jeden nabywca nie będzie posiadał więcej niż 300 ha użytków rolnych).

W pierwszej kolejności zatem podkreślić należy, że przez okres zamieszczenia ogłoszenia w portalu erolnik na zakup zdecydować się może inny rolnik indywidualny lub oddział terenowy KOWR, który ma wówczas pierwszeństwo w zakupie. Powszechnie stosowanym dotychczas zabezpieczeniem takiej sytuacji było określanie w ogłoszeniu wysokiej ceny nieruchomości. Obecnie jednak przepisy ograniczają tę możliwość do podawania maksymalnie ceny nie przewyższającej o 50% lub więcej średniej ceny gruntów rolnych dla danej klasy bonitacyjnej gruntu w danym województwie za kwartał poprzedzający dzień podania średniej ceny gruntów rolnych przez Główny Urząd Statystyczny. Wyjątkiem od tej zasady jest jednak wykazanie za pomocą operatu szacunkowego potwierdzającego wskazaną przez nas wartość nieruchomości.

Rolnik indywidualny

Zgodnie z art. 6 ust. w/w ustawy za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na której obszarze jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Wykształcenie rolnicze wymagane w/w ustawą szczegółowo określone zostało w Rozporządzeniu Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi w sprawie kwalifikacji rolniczych posiadanych przez osoby wykonujące działalność rolniczą z dnia 17 stycznia 2012 r. (Dz.U. z 2012 r. poz. 109). Rozporządzenie wymienia nie tylko kierunki studiów wyższych i nazwy uprawnień zawodowych spełniających wymagania ustawowe, ale także dopuszcza ukończenie innego kierunku studiów, który w programie kształcenia posiadał określone kursy w określonym godzinowo wymiarze – warto zatem w pierwszej kolejności dokładnie przeanalizować czy zgodnie z rozporządzeniem nie spełniamy przypadkiem wymogu posiadania kwalifikacji rolniczych.

Co jednak należy zrobić, gdy okaże się, że nie spełniamy wymogów do uznania nas za rolnika indywidualnego?

Sposoby nabycia nieruchomości rolnej przez osobę nie będącą rolnikiem

1. Zgoda KOWR*

Spełnienie wymogów opisanych wyżej i uzyskanie zgody Dyrektora KOWR na sprzedaż umożliwi przeprowadzenie właściwej czynności sprzedaży nieruchomości rolnej.

2. Dzierżawa

Gwarancją prawa pierwokupu nieruchomości rolnej jest zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości, którą zamierzamy w przyszłości nabyć. Zgodnie z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli:

1) umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, oraz

2) nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Należy jednak pamiętać, że w przypadku gdy dzierżawcą ma zostać osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym konieczne będzie, podobnie jak w przypadku sprzedaży, uzyskanie zgody Dyrektora KOWR.

3. Powierzchnia nieruchomości

Art. 2a w ust. 3 przewiduje szereg wyjątków od zasady sprzedaży nieruchomości rolnych rolnikom indywidualnym. Jednym z nich jest wyłączenie spod tego ograniczenia nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 1 ha (art. 2a ust. 3 pkt 1a). Jeśli nasza nieruchomość ma zatem obszar większy, lecz możliwe jest przeprowadzenie podziału geodezyjnego dopuszczalna stanie się sprzedaż każdej z części osobie niespełniającej kryteriów uznania za rolnika indywidualnego.

4. Kupno nieruchomości rolnej przez osobę bliską będącą rolnikiem indywidualnym.

Wśród wyjątków od zasady sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikom indywidualnym warto zwrócić także uwagę na możliwość zbycia takiej nieruchomości na rzecz osoby bliskiej zbywcy (zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów).

5. Zabezpieczenie przyszłej transakcji zakupu nieruchomości.

Niższa cena za m2 i szerokie możliwości wykorzystania nieruchomości rolnych powodują, że inwestorzy coraz chętniej kupują nieruchomości rolne, a rynek staje się coraz bardziej dynamiczny. Z perspektywy sprzedającego warto zatem wcześniej przygotować się do potencjalnej przyszłej sprzedaży od strony formalnoprawnej – poszerzy nam to krąg potencjalnych kupców, jak również zapewni dodatkową argumentację negocjacyjną. Z perspektywy kupującego z kolei warto zadbać o zabezpieczenie uzgodnionej ceny.

Kiedy wszystkie szczegóły transakcji zostaną ustalone, zwykle wystarczające dla ochrony interesów stron jest zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży. Postanowienia i zakres zabezpieczeń umowy powinny zostać dopasowane indywidualnie.

Nasza kancelaria przygotowuje odpowiednie wnioski do Dyrektora KOWR o zgodę na zbycie oraz na nabycie nieruchomości rolnej, a także kompleksowej obsługi i doradztwa w procesie m.in. zakupu, sprzedaży i analizy stanu prawnego nieruchomości. W celu uzyskania szczegółowych informacji zapraszamy do kontaktu: kancelaria@chudzikowski.pl, tel. 71 333 90 90.