Aport w spółce — czym jest? Nieruchomość jako aport do spółki
Kodeks spółek handlowych przewiduje dwa rodzaje wkładów: wkład pieniężny i wkład niepieniężny. Najpopularniejszym wkładem jest wkład pieniężny, w formie gotówki. Drugi rodzaj stanowią wkłady niepieniężne. Niepieniężny wkład nazywany jest aportem. Aportem do spółki mogą być nieruchomości, przedmioty ruchome (np. samochody, sprzęt), a także prawa zbywalne.
Co może być aportem?
Jeżeli chcemy wnieść aport do spółki musimy pamiętać, że wkład musi spełniać pewne warunki. Wkład niepieniężny musi bowiem posiadać tak zwaną zdolność aportową, czyli:
- być dobrem majątkowym dopuszczonym do obrotu,
- mieć określoną wartość ekonomiczną,
- posiadać zdolność bilansową,
- być zbywalnym.
Przedmiotem wkładu niepieniężnego mogą być nieruchomości (gruntowe, lokalowe, budynkowe), użytkowanie wieczyste oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Tryb wniesienia nieruchomości jako aportu jest uzależniony od rodzaju spółki tj. od tego czy jest to spółka cywilna, osobowa czy kapitałowa. Poniżej przybliżamy kwestie związane z wniesieniem aportu do spółki osobowej oraz kapitałowej.
Nieruchomość jako aport w spółce osobowej
Dla przypomnienia: spółkami osobowymi są spółki jawne, partnerskie, komandytowe i komandytowo-akcyjne.
O możliwości wniesienia nieruchomości do spółki mówi art. 48 § 2 KSH, zgodnie z którym:
wkład wspólnika może polegać na przeniesieniu lub obciążeniu własności rzeczy lub innych praw, a także na dokonaniu innych świadczeń na rzecz spółki.
Z uwagi na odesłanie zawarte w art. 89, 103 i 126 § 1 pkt 1 KSH norma ta znajdzie odpowiednie zastosowanie do spółki partnerskiej, komandytowej i komandytowo-akcyjnej. Dodatkowo, zgodnie z art. 8 KSH spółka osobowa może we własnym imieniu nabywać prawa, w tym własność nieruchomości i inne prawa rzeczowe.
Jak wnieść aport w postaci nieruchomości do spółki osobowej?
Czy nieruchomość można wnieść do spółki na podstawie aktu notarialnego? Przypomnijmy, że zgodnie z regulacją art. 158 kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.
Nieruchomość jako wkład niepieniężny do spółki komandytowej i komandytowo-akcyjnej
Czy to oznacza, że również umowa spółki osobowej, w której wkładem ma być nieruchomość, ma być zawarta w formie aktu notarialnego? Tak — o ile mowa o spółkach komandytowych i komandytowo-akcyjnych. W przypadku spółki komandytowej możemy oprzeć się na art. 106 KSH, który mówi o tym, że umowa spółki komandytowej powinna być sporządzona w formie aktu notarialnego. Natomiast w przypadku spółki komandytowo-akcyjnej możemy oprzeć się na art. 131 KSH, w którym znajdziemy zapis mówiący, że statut spółki komandytowo-akcyjnej powinien być sporządzony w formie aktu notarialnego.
Krótko mówiąc, przepisy kodeksu spółek handlowych mówią jasno, że w przypadku spółki komandytowej i komandytowo akcyjnej konieczne jest zawsze zachowanie formy aktu notarialnego — niezależnie czy przedmiotem wkładu będzie prawo własności nieruchomości (udział we współwłasności nieruchomości), czy też nie.
Nieruchomość jako aport do spółki jawnej i partnerskiej
Nieco inaczej wygląda kwestia wniesienia nieruchomości do spółki jawnej i partnerskiej.
Zgodnie bowiem z art. 23 KSH (dot. spółki jawnej) i art. 92 KSH (dot. spółki partnerskiej) — umowa powinna być pod rygorem nieważności zawarta na piśmie. Czy to oznacza, że w przypadku tych spółek wystarczy forma pisemna? Nie do końca.
Aktualnie możemy wyróżnić dwa poglądy. Pierwszy z nich, oparty na postanowieniu SN z dnia 14.01.2015 r. w sprawie II CSK 85/14, dopuszcza zawarcie umowy spółki jawnej lub partnerskiej w zwykłej formie pisemnej. Jednak według tego poglądu po zarejestrowaniu spółki powinna zostać zawarta odrębna umowa w formie aktu notarialnego przenosząca własność nieruchomości na rzecz spółki.
Drugi pogląd opiera się na art. 158 KC w związku z art. 2 KSH. Według tego poglądu umowa spółki jawnej lub partnerskiej, w której wspólnik zobowiązuje się do przeniesienia własności w ramach wniesienia wkładu, musi być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego. Dominujący — i zdaje się słuszny — jest drugi z poglądów.
Czy trzeba podpisywać osobną umowę przenoszącą wkład niepieniężny na spółkę?
Kolejnym aspektem jest sposób przejścia własności nieruchomości na spółkę. Zgodnie z kodeksem spółek handlowych spółka osobowa powstaje z chwilą wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego. Pojawia się więc pytanie: czy do przejścia własności nieruchomości na rzecz spółki wystarczy sama umowa w formie aktu notarialnego, czy konieczna jest jeszcze dodatkowa umowa?
Zgodnie z najnowszym poglądem nie jest konieczne dodatkowe porozumienie obejmujące przeniesienie własności nieruchomości. W doktrynie wskazuje się, że rejestracja nie jest warunkiem prawnym w rozumieniu art. 89 KC, lecz warunkiem prawnym niezależnym od woli wspólników, a zatem nie znajduje zastosowania art. 157 § 2 KC.
Oznacza to, że odrębna umowa przenosząca na spółkę własność wkładu w postaci nieruchomości nie jest potrzebna. Podkreślmy jednak, że niektórzy przedstawiciele doktryny zajmują zupełnie odmienne stanowisko. Uważają oni, że sama umowa spółki w formie aktu notarialnego jest niewystarczająca, ponieważ spółka powstaje dopiero z chwilą wpisu do KRS, a przeniesienie własności nieruchomości nie może być zawarte na przyszłość czy pod warunkiem.
Nieruchomość jako aport rzeczowy w spółkach kapitałowych
Spółkami kapitałowymi są: spółki z ograniczoną działalnością, spółki akcyjne (SA) i proste spółki akcyjne (PSA).
WAŻNE: jeżeli spółka jest zakładana przy użyciu wzorca umowy (tzw. spółka S24), nie ma możliwości wniesienia wkładu niepieniężnego.
Wniesienie aportu do sp. z o. o.
Umowa spółki z o.o. powinna szczegółowo opisywać, co jest przedmiotem wkładu niepieniężnego. Wniesienie aportu w postaci nieruchomości powinno nastąpić przed złożeniem wniosku o wpis spółki do rejestru, ponieważ członkowie zarządu spółki muszą oświadczyć, że wkłady zostały całkowicie wniesione.
Umowa sp. z o. o. zawarta w formie aktu notarialnego, w której wspólnicy zobowiązują się przenieść własność nieruchomości zgodnie z art. 155 § 1 KC, ma skutek zobowiązująco-rozporządzający. Zgodnie z najnowszym orzecznictwem Sądu Najwyższego nie jest konieczne zawarcie dodatkowej umowy przenoszącej własność, jednakże w dalszym ciągu część doktryny prezentuje pogląd o konieczności zawarcia dodatkowej umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Na jakich zasadach można wnieść aport do spółki akcyjnej?
Podstawą założenia spółki akcyjnej jest: zawiązanie spółki, wniesienie przez akcjonariuszy wkładu na pokrycie kapitału zakładowego, ustanowienie zarządu i rady nadzorczej, wpis do rejestru KRS. Zawiązanie spółki następuje w umowie spółki zawartej w formie aktu notarialnego.
Wniesienie aportu w postaci nieruchomości do spółki wymaga sporządzenia pisemnego sprawozdania, które zgodnie z art. 311 § 1 KSH powinno przedstawiać w szczególności m. in.:
- przedmiot wkładów niepieniężnych oraz liczbę i rodzaj wyemitowanych w zamian za nie akcji i innych tytułów uczestnictwa w dochodach lub w podziale majątku spółki,
- mienie nabywane przed zarejestrowaniem spółki oraz wysokość i sposób zapłaty,
- osoby, które wnoszą wkłady niepieniężne, zbywają spółce mienie,
- zastosowaną metodę wyceny wkładów.
Takie sprawozdanie badane jest przez biegłego rewidenta, który ocenia jego rzetelność i poprawność.
Jeżeli potrzebujesz opieki prawnej nad spółką, pomocy w założeniu, przekształceniu spółki lub pomocy przy wniesieniu nieruchomości jako aportu do spółki, możesz skontaktować się z nami telefonicznie: 71 333 90 90 lub za pośrednictwem maila: kancelaria@chudzikowski.pl.
Skontaktuj się z nami
Plac Powstańców Śląskich 8/3
53-314 Wrocław
tel: 71 333 90 90
mail: kancelaria@chudzikowski.pl
Kancelaria Chudzikowski S.K.A.
NIP 899-291-43-44
Pl. Powstańców Śląskich 8/3 53–314 Wrocław
Nr konta w Nest Banku 24 2530 0008 2041 1071 5731 0001
Kancelaria Chudzikowski S.K.A. | kontakt: kancelaria@chudzikowski.pl | 2023 © all rights reserved