Prawo pierwokupu nieruchomości
Sprzedając nieruchomość, możemy zetknąć się z pewnymi ograniczeniami. Jednym z nich jest tzw. prawo pierwokupu. W takim przypadku pierwszeństwo nabycia nieruchomości zostaje zastrzeżone na rzecz określonego podmiotu lub instytucji. Czym jest prawo pierwokupu? Co w praktyce oznacza prawo pierwokupu? Tego dowiesz się w dalszej części artykułu.
Czym jest prawo pierwokupu?
Prawo pierwokupu stanowi zastrzeżenie pierwszeństwa zakupu oznaczonej nieruchomości na rzecz określonego podmiotu lub instytucji na wypadek, gdyby strona zobowiązana (zbywca) sprzedała ją osobie trzeciej. Podkreślmy, że prawo pierwokupu nie oznacza, że nieruchomość automatycznie przejdzie na własność wskazanej instytucji lub podmiotu. Jedynie daje pierwszeństwo w sytuacji, w której zbywca zechciałby sprzedać nieruchomość obciążoną prawem pierwokupu.
Prawo pierwokupu może być uregulowane na jeden z dwóch sposobów. Przede wszystkim prawo do pierwokupu może być zagwarantowane przepisami ustawy. Drugim sposobem jest uregulowanie prawa do pierwokupu za pomocą umowy. W takim wypadku warto wpisać prawo do pierwokupu do działu III księgi wieczystej — „Prawa, roszczenia i ograniczenia”.
Prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne. Oznacza to, że nie może być przeniesione w drodze czynności prawnej (np. umowy). Mimo to można rozporządzać prawem pierwokupu. Przyjmuje się, że prawo pierwokupu nie wygasa na skutek śmierci uprawnionego lub zobowiązanego. Zamiast tego podlega dziedziczeniu jako część masy spadkowej. Prawo spadkowe może być też przedmiotem zapisu w testamencie.
Co powinniśmy rozumieć przez sformułowanie mówiące, że prawo pierwokupu jest niepodzielne? Oznacza to, że — jeśli to możliwe — prawo pierwokupu należy wykonać w całości. W niektórych sytuacjach jednak można wykonać to prawo częściowo, o ile przepisy szczególne lub porozumienie stron zezwalają na takie rozwiązanie.
Warto podkreślić, że prawo pierwokupu stosuje się również, jeżeli zobowiązany chce sprzedać jedynie część nieruchomości. Jeżeli właściciel chce sprzedać jedynie część nieruchomości, uprawniony może wykonać prawo pierwokupu co do tej części, zachowując jednocześnie prawo pierwokupu co do pozostałej części. Jeżeli uprawniony nie zechce skorzystać z prawa pierwokupu, część nieruchomości może zostać sprzedana osobie trzeciej.
Kto może skorzystać z prawa pierwokupu?
Obecnie ustawy pozwalają wielu podmiotom na korzystanie z prawa do pierwokupu nieruchomości. Najczęściej uprawnionymi podmiotami są gminy, współwłaściciele gruntów rolnych, dzierżawcy, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), Lasy Państwowe. Mogą to być również zarządzający strefami ekonomicznymi w zakresie prawa własności i użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na obszarze strefy (art. 8 ust. 2 Ustawy z dnia 20 października 1994 r. o specjalnych strefach ekonomicznych).
Więcej na temat problematyki dotyczącej obrotu nieruchomością rolną opisaliśmy w artykule „Nabycie nieruchomości rolnej”.
Kiedy prawo pierwokupu nie ma zastosowania?
Zgodnie z literalnym brzmieniem przepisów uprawnienia z prawa pierwokupu przysługują jedynie wtedy, gdy nieruchomość miałaby być sprzedana na rzecz osoby trzeciej. Tak więc prawo pierwokupu nie ma zastosowania, gdy sprzedaż nieruchomości odbywa się na rzecz:
- osób bliskich dla sprzedawcy,
- osób prawnych tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
- celów budowy dróg krajowych.
Jak wykonuje się prawo pierwokupu nieruchomości?
Prawo pierwokupu nieruchomości wykonuje się zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego. Jeżeli nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu ma być sprzedana osobie trzeciej, strony w pierwszej kolejności zawierają w formie aktu notarialnego tzw. warunkową umowę sprzedaży. W umowie należy wskazać, że jest zawarta pod warunkiem, że podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, nie wykona tego prawa.
Następnie treść umowy udostępnia się uprawnionemu podmiotowi. Od tego momentu powinien on zdecydować w ciągu jednego miesiąca, czy chce skorzystać ze swojego prawa i kupić wskazaną nieruchomość. Jeżeli nie jest zainteresowany kupnem, to w czasie biegu tego terminu może wydać stosowne oświadczenie. Również brak odpowiedzi oznacza rezygnację z przysługującego uprawnienia. Jeżeli uprawniony podmiot nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony mogą zawrzeć właściwą umowę przeniesienia własności w formie aktu notarialnego.
Warto też podkreślić, że co do zasady, podmiot, któremu przysługuje prawo pierwokupu, powinien nabyć nieruchomość za cenę wskazaną w umowie warunkowej. Jednakże w przypadku nieruchomości rolnych uprawniony podmiot może w terminie 14 dni wystąpić do sądu o ustalenie ceny sprzedawanej nieruchomości, jeżeli jej cena w umowie rażąco odbiega od ceny rynkowej. Wynika to bezpośrednio z treści art. 3 ust. 8 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Więcej na temat obrotu nieruchomościami rolnymi opisaliśmy w artykule „Nabycie nieruchomości rolnej”.
Jakie są konsekwencje naruszenia prawa pierwokupu?
Najczęściej spotykaną konsekwencją naruszenia prawa pierwokupu jest obowiązek naprawienia szkody, czyli tzw. odpowiedzialność odszkodowawcza sprzedającego wobec uprawnionego. W pewnych okolicznościach jednak może dojść do sądowego unieważnienia takiej umowy sprzedaży (por. Uchwała Sądu Najwyższego z 19 listopada 1968 r., sygn. akt III CZP 100/68). Wymagane jest przy tym m.in. wcześniejsze złożenie oświadczenia uprawnionego podmiotu o chęci kupna takiej nieruchomości.
W stosunku do niektórych podmiotów kodeks cywilny przewiduje również dalej idące konsekwencje naruszenia prawa pierwokupu. Sprzedaż nieruchomości dokonana bezwarunkowo jest nieważna z mocy prawa, jeżeli prawo pierwokupu przysługiwało z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy.
Prawo pierwokupu — podsumowanie
W przypadku sprzedaży nieruchomości uprawnione podmioty mogą zgłosić chęć skorzystania z prawa pierwokupu, co stanowi ograniczenie swobody umów w zakresie wyboru kupującego. W razie skorzystania z tego prawa uprawniony, co do zasady, będzie musiał zapłacić taką cenę, jaką była gotowa zapłacić osoba trzecia.
Warto też pamiętać, że prawo pierwokupu jest niezbywalne, jednak podlega dziedziczeniu. Ujawnienie tego prawa w księdze wieczystej ułatwi ewentualne dochodzenie roszczeń.
Przed podpisaniem umowy sprzedaży warto w pierwszej kolejności sprawdzić czy w stosunku do danej nieruchomości nie zostało zastrzeżone prawo pierwokupu, gdyż pominięcie podmiotu uprawnionego może powodować daleko idące konsekwencje.
Skontaktuj się z nami
Plac Powstańców Śląskich 8/3
53-314 Wrocław
tel: 71 333 90 90
mail: kancelaria@chudzikowski.pl
Kancelaria Chudzikowski S.K.A.
NIP 899-291-43-44
Pl. Powstańców Śląskich 8/3 53–314 Wrocław
Nr konta w Nest Banku 24 2530 0008 2041 1071 5731 0001
Kancelaria Chudzikowski S.K.A. | kontakt: kancelaria@chudzikowski.pl | 2023 © all rights reserved