Umowa przedwstępna — czym jest? Kiedy przestaje obowiązywać?
Nie zawsze mamy możliwość zawrzeć umowę od razu. Czasem przed podpisaniem umowy musimy spełnić określone warunki (np. uzyskać potrzebne środki finansowe). W takich przypadkach pomocna okazuje się właśnie umowa przedwstępna. Pozwala ona na zabezpieczenie stron chcących w przyszłości podpisać właściwą umowę.
Czym jest umowa przedwstępna?
Dokładną definicję umowy przedwstępnej możemy znaleźć w art. 389 §1 kodeksu cywilnego. Kodeks tak definiuje ten rodzaj umowy:
„umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (...)”
Oznacza to, że nawet kodeks cywilny pozwala na traktowanie umowy przedwstępnej jako zabezpieczenia przyszłej transakcji. W praktyce ten rodzaj umowy możemy spotkać najczęściej w przypadku umowy sprzedaży.
Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?
W prawie nie zostały zapisane żadne szczególne wymogi, które musiałaby spełniać umowa przedwstępna. Jednakże do niezbędnych elementów umowy powinniśmy zaliczyć:
- Określenie stron umowy przedwstępnej — podanie danych pozwalanych na zidentyfikowanie każdej ze stron umowy;
- Określenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej* — czyli elementów, które znajdą się w umowie przyrzeczonej. Przykładowo powinny zostać określone m.in. strony, przedmiot umowy oraz cena;
- Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.
*Podkreślmy, że umowa przyrzeczona to nie to samo co umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna ma na celu zabezpieczenie interesu stron jakim jest zawarcie umowy przyrzeczonej (umowy właściwej).
Czy umowa przedwstępna przedawnia się?
W umowie przedwstępnej może zostać podany termin, w jakim najpóźniej powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. Jeżeli taki termin nie został określony, umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jednak co się dzieje, jeżeli obie strony mają prawo do żądania zawarcia umowy? Może zdarzyć się na przykład, że każda ze stron złożyła żądanie zawarcia umowy, lecz określiła inny termin. W takim wypadku wiążący będzie termin wyznaczony przez tę stronę, która wcześniej złożyła żądanie.
A co, jeśli strona uprawniona do żądania nie wyznaczy terminu zawarcia umowy przyrzeczonej? Czy umowa przedwstępna może się przedawnić? Jeśli po roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można skutecznie żądać jej zawarcia. Czyli po upływie roku zobowiązanie z umowy przedwstępnej wygasa.
Dodatkowe postanowienia w umowie przedwstępnej
W umowie przedwstępnej możemy zawrzeć również dodatkowe, bardziej szczegółowe postanowienia. Możemy uwzględnić w niej:
- kwestię zaliczki lub zadatku,
- karę umowną,
- prawo odstąpienia od umowy,
- warunek.
W jakiej formie powinna być zawarta umowa przedwstępna?
Co do zasady umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie. Co więcej, umowę przedwstępną można zawrzeć w dowolnej formie, nawet jeśli dla umowy przyrzeczonej wymagana jest forma szczególna. Warto także dodać, że przepisy Kodeksu cywilnego nie wymagają zachowania formy pisemnej przy jej zawieraniu. Oznacza to, że można zawrzeć ważną umowę przedwstępną w formie ustnej. Jednak, jeśli zdecydujemy się na taki krok, trzeba liczyć się z dodatkowymi trudnościami w razie sporów. Znacznie trudniejsze może okazać się między innymi udowodnienie jej zawarcia.
Skutki zawarcia umowy przedwstępnej
Warto od razu podkreślić, że umowa przedwstępna pozwala na zabezpieczenie interesu stron. Jeśli jedna ze stron nie wywiązuje się z warunków zapisanych w umowie przedwstępnej, może zostać pociągnięta do odpowiedzialności. Umowa może wywierać różne skutki w zależności od wybranej formy.
Żądanie podpisania umowy przyrzeczonej
W niektórych przypadkach umowa przedwstępna jest zawierana z zachowaniem szczególnej formy. Umowa przedwstępna może być zawarta w formie aktu notarialnego. Taka forma umowy przedwstępnej może zostać wybrana m.in. w sytuacji, w której również umowa przyrzeczona będzie wymagała szczególnej formy. Przykładowo z taką sytuacją możemy spotkać się w przypadku sprzedaży nieruchomości. Taka umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego.
Jeżeli zawarliśmy umowę przedwstępną takiej formie, to możliwe będzie skuteczne żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej. Podkreślmy, że można żądać podpisania umowy przyrzeczonej, nawet, jeśli druga strona nie chce dobrowolnie jej podpisać. W takiej sytuacji prawo daje nam możliwość wystąpienia z pozwem. W sądzie możemy domagać się zastąpienia oświadczenia woli wyrokiem sądu. Jeżeli sąd przychyli się do takiego roszczenia, umowa dochodzi do skutku. Pamiętajmy jednak, że aby skutecznie dochodzić żądania podpisania umowy przyrzeczonej, także umowa przedwstępna musi być zawarta w specjalnej, zastrzeżonej formie.
W tym miejscu warto podkreślić, że jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawnią się z upływem roku od dnia, w którym roszczenie stało się prawomocne.
Odszkodowanie za szkodę
Innym rozwiązaniem może być żądanie odszkodowania za szkodę. Odszkodowanie powinno naprawić szkodę, którą poniosła strona spodziewająca się zawarcia umowy. Szkoda obejmuje to, co strona utraciła przez zawarcie umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 k.c.). Oznacza to, że można dochodzić jedynie pokrycia kosztów zawarcia umowy przedwstępnej i kosztów przygotowania umowy przyrzeczonej. Jednak odpowiedzialność nie obejmuje tego, co uzyskalibyśmy, gdyby umowa przyrzeczona została skutecznie zawarta i wykonana.
Umowa przedwstępna zawarta w innej formie
Może też się zdarzyć, że umowa przedwstępna została zawarta w innej (niższej) formie niż jest wymagana dla umowy przyrzeczonej, na przykład w formie ustnej lub zwykłej pisemnej. Nie powoduje to jej nieważności, jednakże może to rodzić dodatkowe problemy w sytuacji konfliktowej, gdyż nie będziemy mogli dochodzić jej zawarcia. Dodatkowo, jeżeli jedna ze stron chce się wycofać z umowy, drugiej stronie pozostaje jedynie możliwość żądania odszkodowania. Dlatego, jeżeli chcemy, aby umowa została zawarta w zwykłej formie pisemnej, warto rozważyć wprowadzenie dodatkowych zapisów. W umowie mogą znaleźć się na przykład zapisy dotyczące zadatku lub kar umownych.
Podsumowanie
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto ją szczegółowo przeanalizować. Nazwa może mylnie sugerować, że umowa nie jest szczególnie wiążąca. Jednak umowa przedwstępna pozwala na wywołanie daleko idących skutków. Taka umowa może być także bardzo przydatnym narzędziem w procesie nabycia nieruchomości. Zawarta w formie aktu notarialnego umożliwia ujawnienie roszczeń w księdze wieczystej. Dlatego też, jeśli planujemy większą transakcję, warto zastanowić się nad umową przedwstępną. Pomoże nam zabezpieczyć warunki transakcji i może pomóc nam doprowadzić do skutku umowę przyrzeczoną.
Skontaktuj się z nami
Plac Powstańców Śląskich 8/3
53-314 Wrocław
tel: 71 333 90 90
mail: kancelaria@chudzikowski.pl
Kancelaria Chudzikowski S.K.A.
NIP 899-291-43-44
Pl. Powstańców Śląskich 8/3 53–314 Wrocław
Nr konta w Nest Banku 24 2530 0008 2041 1071 5731 0001
Kancelaria Chudzikowski S.K.A. | kontakt: kancelaria@chudzikowski.pl | 2023 © all rights reserved