Jaki podatek zapłacić od odziedziczonej nieruchomości?
Nieruchomości można uznać za jedno z najważniejszych dóbr, jakie można pozostawić rodzinie. Jednak spadkobierca musi liczyć się z faktem, że dziedziczenie wiąże się nie tylko z nabyciem dóbr, lecz także z nałożonymi na niego obowiązkami.
W ramach ciekawostki dodajmy, że z tegorocznego badania przeprowadzonego przez Research Collective na zlecenie Fundacji Otwarte Forum wynika, że, zaledwie dziewięciu na stu Polaków powyżej 45 roku życia sporządziło testament. Zachęcamy do spisania własnego testamentu. Można to zrobić własnoręcznie, bez konieczności angażowania prawników czy notariuszy. Odręczny testament może ułatwić naszym bliskim przejście przez proces dziedziczenia. Więcej informacji zawarliśmy w artykule dotyczącym sporządzania testamentu.
Obowiązek podatkowy
W chwili skutecznego zakończenia postępowania spadkowego po stronie spadkobierców powstaje obowiązek podatkowy. Podkreślmy, że ten obowiązek dotyczy zarówno tych, którzy spadek otrzymali po uprawomocnieniu postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, jak i w wyniku zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia przed notariuszem. Ten obowiązek wynika z przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.
Podkreślmy, że zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 1) i ust. 1a, najbliższa rodzina spadkodawcy jest zwolniona z obowiązku płacenia podatku. Do najbliższej rodziny ustawa zalicza małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki), wstępnych (rodziców, dziadków), pasierbów, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Każda z tych osób jest zaliczana do tak zwanej „zerowej grupy podatkowej”.
Jednak aby zostać zwolnionym z obowiązku podatkowego, należy zgłosić nabycie spadku w terminie 6 miesięcy licząc od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie lub od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia. Ponadto zwolnienie obowiązuje jedynie, jeżeli otwarcie spadku (śmierć spadkodawcy) nastąpiło po 31 grudnia 2006 r.
Co należy zrobić, aby zostać zwolnionym z obowiązku podatkowego? Niestety zwolnienia nie otrzymamy automatycznie. Aby móc zostać zwolnionym, należy złożyć do właściwego naczelnika urzędu skarbowego deklarację na formularzu SD-Z2 (zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych). Na formularzu należy prawidłowo oznaczyć nieruchomość wskazując nabywane prawo (np. prawo własności lokalu mieszkalnego). Trzeba również zaznaczyć powierzchnię nieruchomości, numer księgi wieczystej, miejsce położenia, wielkość nabywanego udziału i jego wartość rynkową według stanu na dzień powstania obowiązku podatkowego.
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości
Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (ustawa o PIT) formułuje w art. 10 ust. 1 pkt 8) generalną zasadę sprowadzającą się do opodatkowania odpłatnego zbycia nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, a zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej.
Jeżeli sprzedawana nieruchomość spełnia powyższe warunki, podatek wynosi 19% od osiągniętego dochodu. Dochód w tym wypadku jest różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów. Ta różnica następnie powiększana jest o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości. Całość można zawrzeć we wzorze:
Podatek = (przychód ze sprzedaży – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne × 0,19
Terminy związane ze sprzedażą nieruchomości nabytej w spadku
Nowelizacja ustawy o PIT obowiązująca od 2019 roku zmieniła sposób ustalania terminów, o których wcześniej wspomnieliśmy. W myśl art. 10 ust. 5 aktualnie terminy liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez spadkodawcę.
Różne interpretacje dotyczące wyliczania terminów
Sytuacja komplikuje się, gdy w dziedziczeniu brało kilku spadkobierców. W przestrzeni prawnej pojawiły się znaczące rozbieżności interpretacyjne w zakresie określenia momentu nabycia nieruchomości, która później była przedmiotem działu spadku.
Możemy wyobrazić sobie następujący przykład: rodzeństwo odziedziczyło po rodzicach nieruchomość w równych częściach, po ½ udziału spadkowego. Następnie, w drodze zgodnego działu spadku prawo własności całej nieruchomości przyznano tylko jednemu spadkobiercy, bez obowiązku dokonania spłat na rzecz drugiego.
Stanowisko niektórych organów podatkowych prowadziło do przyjęcia konstrukcji, według której taki spadkobierca miałby nabywać nieruchomość niejako dwukrotnie. Pierwszy raz w chwili otwarcia spadku w zakresie przysługującego mu udziału spadkowego oraz drugi raz — w chwili dokonania działu spadku, w zakresie pozostałej części. Zgodnie z tą interpretacją organ podatkowy obliczał pięcioletni termin od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpił dział spadku (czyli przy „drugim” nabyciu nieruchomości).
Odmienne stanowisko prezentowały sądy administracyjne, do których wnoszono odwołania od niekorzystnych interpretacji podatkowych. Zgodnie z art. 924 i 925 kodeksu cywilnego, nabycie spadku przez spadkobierców następuje w chwili otwarcia spadku, czyli w momencie śmierci spadkodawcy. Stąd dokonany później dział spadku prowadzi jedynie do skonkretyzowania składników majątkowych, jakie w drodze dziedziczenia zostały nabyte przez spadkobierców.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę na korzystny z punktu widzenia podatnika wyrok Izby Finansowej Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 03 listopada 2022 r. (sygn. akt II FSK 590/20). Oddalono w nim skargę kasacyjną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 26 września 2019 r. (sygn. akt I SA/Łd 226/19) w sprawie skargi na interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 4 stycznia 2019 r. w przedmiocie podatku dochodowego od osób fizycznych.
Zgodnie ze stanowiskiem sądów, nabycie w dacie otwarcia spadku odnosi się także do tych składników majątku, które później przypadają spadkobiercom w wyniku działu spadku, również w sytuacji, w której przewyższają one udział spadkodawcy w masie spadkowej.
Sprzedaż odziedziczonej nieruchomości a zeznanie podatkowe
Niezależnie od tego czy dochód spadkobiercy, który dokonał odpłatnego zbycia nieruchomości uzyska zwolnienie podatkowe, na spadkobiercy ciąży obowiązek złożenia rocznego zeznania podatkowego PIT-39, w którym zostaną wskazane kwoty przychodu, kosztów i dochodu ze zbycia nieruchomości.
Artykuł opisuje jedynie wybrane zagadnienia związane ze spadkobraniem nieruchomości. Mając na względzie mnogość stanów faktycznych i prawnych indywidualnych spraw, ewentualne wątpliwości warto rozwiać w drodze uzyskania pomocy prawnej od profesjonalnych podmiotów.
Skontaktuj się z nami
Plac Powstańców Śląskich 8/3
53-314 Wrocław
tel: 71 333 90 90
mail: kancelaria@chudzikowski.pl
Kancelaria Chudzikowski S.K.A.
NIP 899-291-43-44
Pl. Powstańców Śląskich 8/3 53–314 Wrocław
Nr konta w Nest Banku 24 2530 0008 2041 1071 5731 0001
Kancelaria Chudzikowski S.K.A. | kontakt: kancelaria@chudzikowski.pl | 2023 © all rights reserved